Paiement des loyers / locations en cours

L’actuelle crise sanitaire a un impact direct sur le paiement des loyers en cours et toutes les entreprises de location s’interrogent sur ce qu’elles peuvent faire face à un client qui ferme son chantier / site sans restituer le(s) matériel(s), interrompant d’autorité l’exécution du contrat et refusant de poursuivre les paiements.
 
Il va falloir beaucoup « discuter » avec les clients, tenter de renégocier et travailler au cas par cas …

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Rappel de quelques règles et notions qu’il est indispensable de connaître dans l’actuelle situation

Il est certain que les décisions prises par le Gouvernement, davantage que le virus Covid-19, peuvent constituer un cas de force majeure au sens de l’article 1218 du code civil, dans sa rédaction issue de l’ordonnance du 10 février 2016 :
« Il y a force majeure en matière contractuelle lorsqu'un événement échappant au contrôle du débiteur, qui ne pouvait être raisonnablement prévu lors de la conclusion du contrat et dont les effets ne peuvent être évités par des mesures appropriées, empêche l'exécution de son obligation par le débiteur.

Si l'empêchement est temporaire, l'exécution de l'obligation est suspendue à moins que le retard qui en résulterait ne justifie la résolution du contrat. Si l'empêchement est définitif, le contrat est résolu de plein droit et les parties sont libérées de leurs obligations dans les conditions prévues aux articles 1351 et 1351-1 ».

Cependant, les trois critères doivent impérativement être réunis pour constituer un cas de force majeure et justifier la suspension voire la résolution des contrats : l'évènement doit avoir été à la fois imprévisible lors la conclusion du contrat, irrésistible dans son exécution, et extérieur (échappant au contrôle des personnes concernées).

Il a été reconnu de façon jurisprudentielle, que les catastrophes naturelles ou climatiques étaient des cas de force majeure.

Il est donc fort probable que ce cas de Coronavirus soit considéré comme un cas de force majeure pour les contrats passés avant la déclaration de la propagation du virus.

Pour les contrats passés ces dernières semaines, le critère de l'imprévisibilité nous semble faire défaut.

On peut également s’interroger sur l’existence de l’extériorité lorsque le cocontractant des entreprises demande l’annulation ou la suspension de son contrat pour satisfaire la demande de son propre client, dans un but commercial notamment.

Le gouvernement a déclenché une clause de force majeure, compte tenu du contexte, afin de protéger les entreprises des risques de pénalités en cas d'inexécution ou de retard dans l'exécution des contrats. La force majeure, qui jouera en faveur des entreprises membres de DLR, risque de jouer également contre elles.

Les compagnies d'assurance pourraient, dans certains cas, prendre en charge les conséquences économiques de la défaillance du débiteur de l'obligation contractuelle. Il faut voir au cas par cas les contrats qui ont été souscrits par les entreprises.

Enfin, il faut, comme toujours, se référer aux dispositions du contrat et aux CGL. Les contrats peuvent prévoir des clauses définissant précisément ce qui sera reconnu comme un cas de force majeure ou non, sachant que le droit a également prévu les conséquences contractuelles des évènements imprévisibles.

En effet, aux termes de l’Article 1195 du Code Civil :

« Si un changement de circonstances imprévisible lors de la conclusion du contrat rend l’exécution excessivement onéreuse pour une partie qui n’avait pas accepté d’en assumer le risque, celle-ci peut demander une renégociation du contrat à son cocontractant. Elle continue à exécuter ses obligations durant la renégociation.

En cas de refus ou d’échec de la renégociation, les parties peuvent convenir de la résolution du contrat, à la date et aux conditions qu’elles déterminent, ou demander d’un commun accord au juge de procéder à son adaptation. A défaut d’accord dans un délai raisonnable, le juge peut, à la demande d’une partie, réviser le contrat ou y mettre fin, à la date et aux conditions qu’il fixe ».

L'imprévision se distingue de la force majeure en ce qu'elle n'empêche pas l'exécution du contrat, mais la rend excessivement onéreuse.

A n’en pas douter, l’épidémie pourrait entrer dans un cas d’imprévision, permettant aux parties de renégocier leur contrat, le temps que dure la situation de crise. Une attention particulière devrait alors être portée sur la cohérence et l’articulation entre les dispositions prévues à la clause de force majeure, et celles prévues à la clause d’imprévision.

Toutefois, la plupart des contrats exclut l’application de l’article 1195 du Code civil. Il ne reste donc que l’application ou non de la force majeure.

Pour conclure, il sera difficile de refuser, en bloc, de reconnaître la force majeure mais il est impératif d’examiner pour chaque demande de résiliation ou de suspension de contrat :

• Les dispositions du contrat et des CGL, concernant les conditions de résiliation, de préavis
• La date de conclusion du contrat.

Et de demander au cocontractant de justifier des circonstances et motifs de sa demande de résiliation.

En tout état de cause, les loueurs vont devoir « se battre », négocier au cas par cas les demandes de suspensions et/ou de délais de paiements sachant qu’ils ne pourront pas s’appuyer sur une « règle » ou une disposition de la loi qui leur permettrait de se garantir à 100% le paiement partiel ou intégral des loyers auxquels ils s’attendaient au titre des contrats signés.

N’hésitez pas à mettre en avant, lorsque les demandes de paiement ou de résiliation émanent de majors du BTP, le déséquilibre des forces en présence et le fait qu’ils sont très probablement assurés, eux, pour ce type de défaillance…
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